A incorporação imobiliária é uma das principais formas de viabilizar empreendimentos no setor da construção civil no Brasil. No entanto, ao lado de todas as obrigações urbanísticas, cartorárias e contratuais, há um fator que preocupa incorporadores e investidores: o INSS incidente sobre a obra.

Neste artigo, explicamos como esse custo é apurado, como ocorre a regularização da construção perante a Receita Federal e, sobretudo, como reduzir legalmente o valor do INSS da obra com base em normas vigentes e estratégias jurídicas legítimas.

A incorporação imobiliária é o motor que viabiliza grandes empreendimentos urbanos no Brasil. Seja um edifício residencial, um condomínio fechado ou mesmo um conjunto de casas populares, tudo começa com a figura do incorporador — pessoa ou empresa responsável por transformar um terreno vazio em um imóvel comercializável.

Mas junto com a promessa de retorno financeiro e valorização, surgem também obrigações legais e tributárias complexas, que, se mal administradas, podem comprometer a rentabilidade do negócio. Uma das mais relevantes é o INSS sobre a obra, cujo valor pode facilmente ultrapassar centenas de milhares de reais em empreendimentos médios ou grandes.

🔎 O que é a Incorporação Imobiliária?

Nos termos da Lei nº 4.591/1964, incorporação imobiliária é a atividade em que o incorporador se compromete a construir unidades autônomas (ex: apartamentos, casas ou salas comerciais), em terreno próprio ou de terceiros, e a ofertá-las a compradores antes da conclusão da obra.

🏢 Exemplo prático: Um empresário adquire um terreno em bairro valorizado e registra um projeto de prédio com 20 apartamentos. Ele ainda não construiu nada, mas já começa a vender as unidades “na planta” com base no memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis. Este é um típico caso de incorporação imobiliária.

📍 Quem Pode Ser Incorporador?

• Construtoras
• Empresários individuais
• Investidores que atuam por meio de SPEs (Sociedades de Propósito Específico)
• Donos de terrenos que optam por “permuta” com construtoras

Importante: O incorporador assume compromissos públicos perante os compradores, cartório de imóveis, prefeitura e Receita Federal.

💸 O INSS na Construção Civil: Obrigação do Incorporador

Toda construção civil, urbana ou rural, que envolva mão de obra, está sujeita à Contribuição Previdenciária incidente sobre a obra, prevista no art. 33 da Lei nº 8.212/1991.

➤ Quem é o responsável?

O proprietário da obra, o incorporador, o dono do imóvel ou o empreiteiro, conforme o caso, são responsáveis pelo recolhimento do INSS da obra junto à Receita Federal.

➤ Quando é exigido?

O INSS é exigido quando da regularização da obra perante a Receita Federal, por meio da:

• DISO – Declaração e Informação sobre a Obra
• CNO – Cadastro Nacional de Obras (substituiu o antigo CEI)
• Aferição da Base de Cálculo (Direta ou Indireta)

⚠️ O INSS DA OBRA: Um Custo Pouco Compreendido e Muitas Vezes Ignorado

Poucos incorporadores iniciantes sabem, mas toda obra de construção civil urbana gera contribuição previdenciária obrigatória à Receita Federal, mesmo que a mão de obra utilizada seja terceirizada ou autônoma.

O valor a pagar pode representar de 15% a 30% do custo da obra — um impacto enorme na lucratividade se não for bem planejado.

💸 Exemplo realista:
Um prédio com custo estimado de R$ 5.000.000,00 pode gerar uma cobrança de INSS superior a R$ 1.000.000,00, se não forem adotadas estratégias de aferição direta ou gestão documental preventiva.

🧠 Por Que Regularizar o INSS da Obra?

• Para averbar a construção no cartório de imóveis (sem essa etapa, o imóvel permanece como “terreno nu”);
• Para vender, transferir ou escriturar os imóveis construídos;
• Para evitar autuações da Receita Federal e bloqueio de registros;
• Para emitir a CND da obra, obrigatória para o registro final.

✅ Reduzir o INSS é Possível (E Legal)

Com organização técnica e orientação jurídica, é perfeitamente possível regularizar e pagar menos INSS sobre a obra, sem qualquer ilegalidade. A Receita Federal permite a aferição direta, que consiste em comprovar os custos reais da construção com documentação idônea (notas fiscais, contratos com empreiteiros, retenções de INSS, folha de pagamento, etc.).

Com isso, o incorporador deixa de pagar sobre o valor estimado pela Receita (baseado no CUB/m²) e passa a pagar somente sobre o que efetivamente gastou.

✅ Em média, incorporadores que adotam a aferição direta economizam entre 15% a 40% no valor do INSS da obra.

📊 Como é Calculado o INSS da Obra?

A base de cálculo do INSS da obra pode seguir duas modalidades:

1️⃣ Aferição Indireta (padrão da Receita Federal)

A Receita presume o custo da construção, multiplicando a área construída (m²) pelo CUB/m² (Custo Unitário Básico) fornecido pelo Sinduscon regional.

💡 Exemplo: Obra de 300 m² × R$ 2.800 (CUB) = R$ 840.000 (custo estimado).
Sobre esse valor, aplica-se a alíquota de 20% + terceiros (aproximadamente 5,8%), totalizando cerca de R$ 218 mil de INSS.

2️⃣ Aferição Direta (com comprovação) ✅

A obra é calculada com base nos gastos reais comprovados por documentos:

• Notas fiscais de materiais;
• Recibos de mão de obra;
• Folha de pagamento de empregados com GPS;
• Contratos com empreiteiros com retenção de INSS;
• ARTs/RRTs de profissionais técnicos.

💡 Exemplo real: Gastos documentados totalizam R$ 500.000 → INSS aproximado de R$ 130 mil
Economia potencial: R$ 80 mil comparado à aferição indireta!

📉 Como Reduzir o INSS da Obra Legalmente?

✅ A) Escolha pela Aferição Direta

A comprovação dos custos com documentação reduz consideravelmente a base de cálculo, desde que os documentos estejam em ordem e abrangentes.

Requisitos:

• Todos os gastos com materiais e mão de obra devem estar documentados;
• Retenção de 11% nos contratos com empreiteiras;
• Contratação formal de funcionários, com folhas e guias pagas.

✅ B) Terceirização via empreitada global

Contratar uma empresa para execução da obra com retenção de 11% no pagamento transfere parte da obrigação previdenciária à contratada.

Vantagem: Reduz a responsabilidade direta do incorporador.

✅ C) Correto preenchimento da DISO e CNO

Erros ou omissões na declaração da obra podem elevar o custo do INSS ou gerar glosa de documentos na aferição direta.

🧾 Documentos Essenciais para Aferição Direta

• Matrícula do imóvel atualizada;
• Alvará de construção e habite-se;
• ART/RRT do responsável técnico;
• Notas fiscais de todos os insumos (cimento, ferro, tijolos, telhas);
• Recibos ou contratos de empreiteiros com retenção de INSS;
• Folha de pagamento e GPS (se houver funcionários registrados);
• Livro diário da obra (opcional, mas reforça a comprovação documental).

🏁 Regularização Final: Obtenção da CND da Obra

Após análise da Receita Federal e recolhimento do valor devido, é emitida a Certidão Negativa de Débitos da Obra (CND ou CCO).

Este documento é obrigatório para averbar a construção no registro de imóveis, transferir a propriedade ou lançar o imóvel para venda em sua forma regular.

🤝 Como Resolver

Um escritório atue diretamente com regularização de obras, defesas contra autuações, planejamento tributário previdenciário, e principalmente com a estratégia de redução do INSS na construção civil, pode ajudar com:

• Planejamento jurídico da obra desde o início;
• Controle técnico da documentação para aferição direta;
• Elaboração da DISO, cadastro no CNO e suporte à obtenção da CND da obra;
• Defesa em fiscalizações e autuações indevidas;
• Assessoria em SPEs, contratos de permuta, empreitada e parcerias.

Se você é incorporador, construtor ou proprietário de terreno com intenção de empreender, busque suporte técnico-jurídico para evitar surpresas fiscais e garantir economia legal e segura.

A regularização correta da obra e a redução do INSS são diferenciais estratégicos para quem busca escalar no mercado imobiliário com segurança e lucratividade

O INSS da obra representa um dos maiores custos da incorporação imobiliária. No entanto, o incorporador informado pode utilizar os meios legais para reduzir a carga tributária, sem descumprir obrigações com a Receita Federal.

A aferição direta, acompanhada de documentação sólida e bem organizada, pode gerar economias relevantes e segurança jurídica para a incorporação.

Contar com apoio jurídico especializado e controle técnico-contábil eficiente é essencial para alcançar esse objetivo.

Se você é incorporador, construtor ou investidor imobiliário e busca segurança tributária para seus empreendimentos, fale com um advogado especializado e implemente essas práticas desde o início da obra.

Luciana Rezende

Advogada especializada em Direito Imobiliário