Adquirir um lote urbano ou rural com expectativa de valorização e uso pleno — mas descobrir que não há acesso viário para o terreno — é uma das frustrações mais recorrentes em negociações imobiliárias mal orientadas. E isso pode ocorrer mesmo quando há planta topográfica aprovada e previsão de servidão “no papel”.
A boa notícia? A legislação brasileira oferece soluções jurídicas eficazes, que podem garantir o acesso legítimo ao imóvel encravado, preservar o direito de propriedade e evitar conflitos com vizinhos.
✅ O que é imóvel encravado?
É o imóvel que não possui acesso direto a via pública, seja por questões geográficas, seja por divisão irregular do loteamento ou por obstáculos artificiais criados em terrenos vizinhos. Nessa situação, o proprietário não consegue chegar à sua propriedade sem atravessar outro terreno.
Esse problema é mais comum do que se imagina, especialmente em áreas:
- Divididas entre herdeiros sem partilha formal;
- Vendidas apenas por contrato de compra e venda, sem registro na matrícula;
- Onde há servidão de passagem prevista em planta, mas não efetivada registralmente;
- Em que a via de acesso, antes livre, foi posteriormente obstruída por construções, materiais de obra, entulhos ou cercas.
⚖️ Qual é a solução jurídica nesses casos?
1. Passagem forçada – art. 1.285 do Código Civil
Quando um imóvel é encravado, o proprietário tem o direito de exigir uma passagem sobre o imóvel vizinho, com pagamento de indenização proporcional. A passagem deve ser:
- Indispensável para o uso regular do imóvel;
- Instituída no local menos prejudicial ao vizinho, ainda que não seja o mais curto;
- Formalizada por decisão judicial, quando não há acordo.
📌 Fundamento legal:
Art. 1.285, CC: “O dono do prédio encravado, que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, poderá exigir do vizinho passagem, após indenização pela desvalorização da área e pelo prejuízo causado.”
2. Servidão de passagem
É um direito real sobre coisa alheia, que deve ser registrado na matrícula do imóvel serviente (aquele que cede a passagem), a favor do imóvel dominante (aquele que precisa da passagem). A servidão pode ser:
- Aparente: quando há sinais visíveis de sua existência (ex: estrada, trilha, cerca com portão);
- Predial: quando vinculada ao uso de um imóvel específico, e não a uma pessoa.
Mesmo sem registro, uma servidão aparente pode ser reconhecida judicialmente, desde que comprovado o uso contínuo, pacífico e inequívoco, além da existência anterior à oposição do vizinho.
📌 Fundamentos legais:
Art. 1.378 a 1.389 do Código Civil
3. Ações possessórias (reintegração, manutenção ou interdito proibitório)
Se o proprietário do imóvel encravado já fazia uso de uma passagem, ainda que de forma esporádica ou limitada, ele pode propor uma ação possessória, desde que demonstre:
- Posse justa e de boa-fé;
- Turbação ou esbulho por parte do vizinho;
- Anteriores acessos ao terreno pela passagem obstruída.
Nesse contexto, é possível pleitear liminarmente a desobstrução da passagem, inclusive com uso de força policial, caso necessário.
📌 Fundamentos legais:
Arts. 554 a 565 do Código de Processo Civil
🧾 Provas fundamentais para o sucesso da ação:
Para a solução judicial ser viável e célere, é fundamental reunir documentos e provas técnicas, como:
✔️ Contrato de compra e venda do imóvel encravado;
✔️ Planta topográfica que demonstre a existência da passagem prevista;
✔️ Fotos e vídeos da passagem antes e depois da obstrução;
✔️ Testemunhas (ex-proprietários, vizinhos, familiares) que atestem o uso anterior da passagem;
✔️ Perícia técnica que comprove o encravamento e indique o melhor local de passagem, com menor prejuízo ao vizinho;
✔️ Mensagens, notificações ou tentativas de resolução extrajudicial.
❌ E quanto à indenização? Ela é obrigatória?
Sim. Quando se trata de passagem forçada, a indenização é exigência legal expressa. O valor deve considerar:
- Desvalorização da área atingida;
- Prejuízos com a limitação do uso do imóvel vizinho;
- Avaliação pericial justa e proporcional.
Já na servidão de passagem instituída consensualmente ou judicialmente, a indenização pode ser afastada se ficar comprovado que a passagem já era prevista, acordada entre as partes ou que o imóvel vizinho não sofre prejuízo relevante.
⚠️ Atenção: não confunda posse com propriedade!
Em muitos casos, o imóvel foi comprado apenas por contrato particular, sem o devido registro. Isso não impede o exercício de direitos — inclusive em ações possessórias — mas exige atenção redobrada na estratégia jurídica. A falta de matrícula individualizada, partilha formal ou regularização fundiária pode ser obstáculo em algumas ações, especialmente em registro de servidão.
💼 Conclusão: o Direito Imobiliário exige estratégia, técnica e sensibilidade
Resolver um caso de encravamento e acesso negado ao imóvel envolve mais do que um simples pedido judicial. É preciso combinar:
- Conhecimento técnico sobre propriedade, posse e servidões;
- Provas bem estruturadas;
- Experiência prática para lidar com conflitos entre vizinhos;
- Capacidade de diálogo, quando possível, mas também firmeza jurídica para proteger o cliente.
Aqui no escritório, atuamos com regularização fundiária, conflitos imobiliários complexos, e parceria com advogados de outras áreas que buscam suporte técnico em casos como este.
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