Entrega recente e problemas antigos: o que está acontecendo?

A compra de um imóvel novo é, muitas vezes, um sonho concretizado. Mas quando esse sonho vem acompanhado de infiltrações, rachaduras, falta de água e riscos à segurança, o que fazer? Infelizmente, cada vez mais condomínios em todo o país enfrentam vícios construtivos graves, logo após a entrega da obra.

Por representar, para muitos, a materialização de um projeto de vida ou investimento, o desafio pela manifestação de patologias construtivas logo após a entrega da obra, como as já ditas infiltrações, fissuras, falhas hidráulicas ou elétricas e comprometimento da segurança. Cenários como esses, infelizmente, tornam-se cada vez mais frequentes em condomínios recém-entregues em todo o território nacional.

O que são vícios construtivos?

 são caracterizados como defeitos ou anomalias presentes em uma edificação, decorrentes de falhas na concepção, projeto, execução ou nos materiais empregados, que afetam sua segurança, estabilidade, funcionalidade, habitabilidade ou durabilidade. Tais vícios podem ser aparentes ou ocultos, e frequentemente surgem ou se agravam no período pós-entrega.

Em síntese, são defeitos na obra que comprometem sua segurança, estabilidade, funcionalidade ou durabilidade. Entre os mais comuns, destacam-se:

• Infiltrações e Umidade: Problemas na vedação de lajes, paredes, caixilhos ou tubulações.
  Trincas e Fissuras: Anomalias estruturais ou de revestimento que podem indicar movimentação da estrutura ou falhas nos materiais.
  Mofo, Eflorescência e Descolamento de Revestimentos: Consequências diretas da umidade e falhas na impermeabilização ou aplicação de acabamentos.
  Falhas nas Instalações Elétricas e Hidráulicas: Problemas de dimensionamento, execução inadequada ou materiais de baixa qualidade que comprometem o funcionamento e a segurança.
  Irregularidades Documentais: Ausência do Habite-se ou documentação técnica incompleta, que impede a regularização do imóvel.
  Problemas Estruturais e de Pressurização de Água: Deficiências na estrutura que afetam a solidez ou falhas no sistema de abastecimento de água, comprometendo o conforto e a habitabilidade.
  Deterioração Precoce de Pintura e Acabamento: Qualidade inferior de materiais ou mão de obra que resulta em desgaste prematuro.

Quais os direitos do consumidor e do condomínio?

A construtora responde objetivamente por vícios que coloquem em risco a segurança e a habitabilidade do imóvel.

Quer dizer que, enquanto fornecedora do produto (o imóvel), possui responsabilidade objetiva pelos vícios construtivos. Isso significa que sua responsabilidade independe da comprovação de culpa, bastando a constatação do defeito e do nexo causal com o dano para que o dever de reparação seja estabelecido. Essa prerrogativa visa proteger o adquirente, hipossuficiente na relação de consumo.

O que a lei diz:

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), Art. 618: Estabelece um prazo de garantia de 5 (cinco) anos para a solidez e segurança da obra, contados da data de entrega do empreendimento. Vícios que afetem esses aspectos e se manifestem dentro desse período são de responsabilidade da construtora. É crucial notar que o prazo para o ajuizamento da ação para pleitear a indenização é de 180 dias após o aparecimento do vício dentro dos 5 anos, ou de 10 anos (prazo prescricional geral) para vícios que não comprometam a solidez e segurança.
  Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), Arts. 12, 14 e 18: Complementa a proteção ao consumidor, tratando da responsabilidade do fornecedor por vícios do produto ou do serviço. O prazo para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação é de 90 dias, e para vícios ocultos, o prazo de 90 dias inicia-se a partir da descoberta do defeito.
  Súmula 597 do Superior Tribunal de Justiça (STJ): Ratifica a aplicabilidade das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de incorporação imobiliária e compra e venda de imóveis entre a construtora/incorporadora e o adquirente, reforçando a proteção do consumidor.

Estratégias de Ação: Como agir corretamente?

1. A atuação diante de vícios construtivos exige metodologia e rigor técnico-jurídico para assegurar a proteção dos direitos dos envolvidos. Os passos essenciais incluem:
2. Obtenção de Laudo Técnico Pericial: É fundamental a contratação de um engenheiro civil ou arquiteto especializado para a elaboração de um laudo técnico. Este documento deve identificar e descrever os vícios, apontar suas causas, quantificar os danos e, se possível, indicar as soluções para reparação. A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional é indispensável.
3. Notificação Formal da Construtora: Com base no laudo, a construtora deve ser notificada formalmente (preferencialmente por carta com aviso de recebimento ou e-mail com confirmação) para que tome ciência dos vícios e apresente uma solução ou cronograma de reparos em um prazo razoável.
4. Autorização para Ação Judicial (em caso de Condomínios): Em situações que afetam áreas comuns do condomínio, a propositura de uma ação judicial contra a construtora deve ser deliberada e aprovada em Assembleia Geral, mediante quórum específico, conferindo legitimidade para que o síndico ou representante legal ajuíze a demanda.
5. Ajuizamento da Ação Judicial: Não havendo solução amigável, o próximo passo é o ajuizamento de ação judicial. O pedido pode incluir a obrigação de fazer (para que a construtora realize os reparos) e indenização (pelos danos já sofridos ou pela impossibilidade de uso). Em muitos casos, é prudente requerer uma produção antecipada de provas para formalizar a perícia judicial antes mesmo da ação principal..

Danos materiais e morais são devidos?

Sim, tanto os danos materiais quanto os danos morais podem ser pleiteados em ações envolvendo vícios construtivos.

* Danos Materiais: Correspondem aos prejuízos econômicos diretos, como os custos para reparação dos vícios, despesas com laudos e perícias, aluguel de outro imóvel (se o defeito impedir a habitabilidade), depreciação do valor do bem, entre outros.
* Danos Morais: Referem-se à lesão a direitos da personalidade, como o sofrimento, angústia, frustração, perturbação da tranquilidade e violação da expectativa de desfrutar plenamente do imóvel novo. Em casos de vícios graves que afetam a coletividade de moradores de um condomínio, é possível pleitear o dano moral coletivo. Este é reconhecido quando o sofrimento, a insegurança e os riscos são compartilhados por todos os condôminos, extrapolando a esfera individual e atingindo a dignidade de uma comunidade.

A responsabilidade inclui as áreas privativas e comuns?

Sim. O condomínio pode representar coletivamente os moradores, e estes também podem se habilitar na ação para garantir a reparação integral dos danos.

A responsabilidade da construtora se estende a ambas as áreas: as privativas (unidades autônomas, como apartamentos) e as comuns (hall de entrada, corredores, áreas de lazer, fundações, telhado, etc.).

O condomínio possui legitimidade para representar coletivamente os moradores em ações que envolvam vícios nas áreas comuns. Adicionalmente, os proprietários de unidades individuais que tenham sofrido danos específicos em suas áreas privativas podem, caso haja interesse e necessidade, habilitar-se na mesma ação ou propor ações individuais para garantir a reparação integral de seus prejuízos.

Não caia na armadilha da omissão

Tentar resolver os vícios construtivos por conta própria, por meio de “jeitinhos” ou reformas emergenciais sem o devido acompanhamento técnico e notificação formal da construtora, pode comprometer seriamente os direitos à reparação. Tais ações podem ser interpretadas como aceitação tácita dos defeitos ou dificuldade na comprovação da origem do vício. A atuação deve ser estritamente técnica, organizada, documentalmente robusta e conduzida por profissionais especializados.

Conclusão:

Diante do complexo cenário dos vícios construtivos, fica evidente que o sonho da casa nova não pode se transformar em um pesadelo silencioso. A atuação estratégica e informada é a chave para proteger os direitos do consumidor e do condomínio. Ao compreender a responsabilidade objetiva da construtora, os prazos e garantias legais (como o Art. 618 do Código Civil e o CDC), e a necessidade de um laudo técnico sólido, é possível traçar um caminho eficaz para a reparação.

Não ceder à omissão ou a “soluções” paliativas é crucial. Pelo contrário, buscar a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário, com vivência em demandas de vícios construtivos, garante que cada passo – da notificação formal à eventual ação judicial por danos materiais e morais – seja dado com a segurança e a expertise necessárias. Assim, o investimento e a expectativa depositados no imóvel novo serão devidamente resguardados, reafirmando o direito à segurança, habitabilidade e tranquilidade que todo proprietário merece.

Precisa de ajuda com vícios construtivos?

Diante da complexidade técnica e jurídica que envolve os vícios construtivos, a assessoria de um escritório especializado em Direito Imobiliário é crucial. Profissionais com experiência em demandas envolvendo condomínios, construtoras e incorporadoras possuem o conhecimento necessário para analisar a situação, formular a melhor estratégia processual, gerenciar a produção de provas e defender os interesses de seus clientes, seja na busca por um acordo ou na condução de um litígio judicial.

Luciana Rezende
Advogada especializada em Empresas. famílias, seus imóveis, sua herança e em preservar seus laços.

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