ARTIGO EM CONSTRUÇÃO E REVISÃO

🚧 Imóvel sem acesso à rua? Entenda o que é encravamento, passagem forçada e como resolver legalmente

Adquirir um lote urbano ou rural com expectativa de valorização e uso pleno — mas descobrir que não há acesso viário para o terreno — é uma das frustrações mais recorrentes em negociações imobiliárias mal orientadas. E isso pode ocorrer mesmo quando há planta topográfica aprovada e previsão de servidão “no papel”.

A boa notícia? A legislação brasileira oferece soluções jurídicas eficazes, que podem garantir o acesso legítimo ao imóvel encravado, preservar o direito de propriedade e evitar conflitos com vizinhos.

✅ O que é imóvel encravado?

É o imóvel que não possui acesso direto a via pública, seja por questões geográficas, seja por divisão irregular do loteamento ou por obstáculos artificiais criados em terrenos vizinhos. Nessa situação, o proprietário não consegue chegar à sua propriedade sem atravessar outro terreno.

O imóvel encravado, caracterizado pela ausência de acesso direto à via pública, nascente ou porto, representa um desafio significativo para a plena fruição da propriedade. Contudo, o ordenamento jurídico brasileiro, alicerçado no princípio da função social da propriedade, oferece soluções robustas para mitigar essa restrição, notadamente através do instituto da passagem forçada, previsto no Art. 1.285 do Código Civil.

Historicamente, a interpretação desse dispositivo tendia a restringir o direito de pleitear a passagem forçada apenas ao proprietário do imóvel. No entanto, em um avanço crucial para a efetividade do direito à propriedade e posse, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento de que o possuidor de imóvel encravado também detém o direito à passagem forçada. Essa decisão, baseada no REsp 2.029.511/PR, reafirma que a posse, por si só, é um instituto que garante ao seu titular a possibilidade de usar e fruir da coisa, e que a ausência de acesso direto à via pública comprometeria severamente essa prerrogativa, retirando do imóvel seu valor e utilidade. Tal interpretação alinha-se à função socioeconômica da propriedade e da posse, impedindo que um bem se torne inútil em razão de seu confinamento.

É fundamental distinguir a passagem forçada da servidão de passagem. Enquanto a primeira é um direito de vizinhança legalmente imposto, decorrente da necessidade de acesso indispensável do imóvel encravado à via pública, a segunda é um direito real sobre coisa alheia, que pode ser constituído por acordo de vontades ou usucapião, e que não exige o encravamento absoluto do imóvel. A passagem forçada, portanto, não se confunde com a mera comodidade, mas sim com a ausência de alternativa razoável de acesso, ainda que o encravamento não seja absoluto, bastando que o acesso existente seja insuficiente ou inadequado para as necessidades de exploração econômica do imóvel, conforme Enunciado nº 88 da I Jornada de Direito Civil do CJF/STJ.

A concretização da passagem forçada impõe ao vizinho que cede a passagem o direito a uma indenização cabal, cujo valor deve compensar os prejuízos e incômodos decorrentes da restrição imposta ao seu imóvel. O rumo da passagem, se não for acordado entre as partes, será judicialmente fixado, buscando o menor gravame ao imóvel serviente e a maior utilidade para o imóvel encravado.

Em suma, o direito à passagem forçada é um pilar da solidariedade jurídica e social nas relações de vizinhança, garantindo que nenhum imóvel seja privado de sua função essencial por mero confinamento. Advogados que se deparam com situações de imóveis encravados devem estar atentos não apenas à literalidade do Código Civil, mas também à evolução jurisprudencial, que expandiu o alcance desse direito ao possuidor, e à distinção clara entre este instituto e a servidão de passagem. A atuação diligente e estratégica é crucial para assegurar a plena utilização do imóvel e a justa compensação das partes envolvidas, seja pela via consensual ou judicial.

Mais dúvidas? Marque uma consulta com um especialista.

Luciana Rezende
Advogada especializada em Empresas, famílias, seus bens, sua herança e em preservar seus laços.

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